文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗